摘要：
上海新世界股份有限公司擬公允價值入賬
涉及的上海新南東項目管理有限公司
股東全部權益價值評估報告
滬眾評報字〔2017〕第050號
上海眾華資產評估有限公司
2017年3月25日
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
目 錄
聲 明......1
摘 要......3
正 文......7
一、委托方、被評估單位和業務約定書約定的其他評估報告使用者概況......7
二、評估目的......13
三、評估對象和評估范圍......13
四、價值類型及其定義......16
五、評估基準日......16
六、評估依據......17
七、評估方法......19
八、評估程序實施過程和情況......27
九、評估假設......28
十、評估結論......30
十一、特別事項說明......31
十二、評估報告使用限制說明......33
十三、評估報告日......34
十四、評估機構......34
附 件......35
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
聲 明
本聲明系資產評估報告書不可分割的部分。
一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則， 恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產、負債清單由委托方、被評估單位申報並經其簽章確認；提供必要的資料並保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及的資產進行現場調查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關註，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行瞭查驗，並對已經發現的問題進行瞭如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求。但我們僅對委估資產的價值發表意見，我們無權對它們的法律權屬作出任何形式的保證。本報告不得作為任何形式的產權證明文件使用。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其評估結論的影響。
六、註冊資產評估師執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算並發表專業意見，並不承擔相關當事人決策的責任。資產評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。
七、我們及所在的評估機構具備本評估業務所需的執業資質和相關、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
專業評估經驗。除已在評估報告中披露的運用其他評估機構或專傢的工作外，評估過程中沒有運用其他評估機構或專傢的工作成果。
八、我們對房屋建築物及設備等實物資產的勘察按常規僅限於其表觀的質量、使用狀況、保養狀況，未觸及內部被遮蓋、隱蔽及難於接觸到的部位，我們沒有能力也未接受委托對上述資產的內部質量進行專業技術檢測和鑒定，我們的評估以委托方提供的資料為基礎，如果這些評估對象的內在質量有瑕疵，評估結論可能會受到不同程度的影響。
九、本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務和送交財產評估主管部門審查使用，本評估報告的使用權歸委托方所有。除按規定報送有關政府管理部門或依據法律需公開的情形外，未經本評估公司許可，報告的全部或部分內容不得發表於任何公開的媒體上。
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
上海新世界股份有限公司擬公允價值入賬
涉及的上海新南東項目管理有限公司
股東全部權益價值評估報告
滬眾評報字〔2017〕第050號
摘 要
以下內容摘自資產評估報告正文，欲瞭解本評估項目的
詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。
一、委托方、被評估單位和業務約定書約定的其他評估報告使用者本次評估的委托方為上海新世界股份有限公司，被評估單位為上海新南東項目管理有限公司，報告使用方為上海新世界股份有限公司及其他國傢法律法規規定的評估報告使用者。
二、評估目的
擬公允價值入賬。
三、評估對象和評估范圍
本次評估對象為上海新南東項目管理有限公司的股東全部權益價值，評估范圍為上海新南東項目管理有限公司在2017年2月28日的全部資產和負債。（詳見資產評估明細表）
四、價值類型
市場價值類型
五、評估基準日
2017年2月28日
六、評估方法
采用資產基礎法
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
七、評估結論
評估前上海新南東項目管理有限公司總資產賬面值為
6,421,919,369.13元，負債賬面值為4,766,238,476.26元，所有者權益賬
面值為1,655,680,892.87元。
經評估，以2017年2月28日為評估基準日，在假設條件成立的前提
下，上海新南東項目管理有限公司總資產評估值為7,306,624,070.45元，
負債評估值為4,770,602,091.36元，股東全部權益價值為人民幣
2,536,021,979.09元，大寫人民幣：貳拾伍億叁仟陸佰零貳萬壹仟玖佰柒
拾玖元零玖分。評估增值880,341,086.22元，增值率53.17%，評估結果
如下表：
資產評估結果匯總表
評估基準日：2017年2月28日 單位：人民幣萬元
項目 賬面價值 評估價值 增值額 增值
率%
A B C＝B－A D＝
C/|A|
流動資產 7,526.58 7,558.55 31.97 0.42
非流動資產 634,665.36 723,103.86 88,438.50 13.93
其中：可供出售金融資產凈額
持有至到期投資凈額
長期應收款凈額
長期股權投資凈額
投資性房地產凈額
固定資產凈額 331,886.50 713,785.90 381,899.40 115.07
在建工程凈額
工程物質凈額
固定資產清理
生產性生物資產凈額
油氣資產凈額
無形資產凈額 293,547.10 86.20 -293,460.90 -99.97
開發支出
商譽凈額
長期待攤費用 9,231.76 9,231.76
遞延所得稅資產
其他非流動資產
資產總計 642,191.94 730,662.41 88,470.47 13.78
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
項目 賬面價值 評估價值 增值額 增值
率%
A B C＝B－A D＝
C/|A|
流動負債 205,045.76 205,482.12 436.36 0.21
非流動負債 271,578.09 271,578.09
負債總計 476,623.85 477,060.21 436.36 0.09
凈資產（所有者權益） 165,568.09 253,602.20 88,034.11 53.17
評估結論詳細情況見資產評估明細表。
評估報告使用有效期為一年，即在2017年2月28日到2017年5月
30日期間內有效，可以作為實現本次評估目的的作價參考依據。
八、重大特別事項
1、被評估單位評估基準日長期借款賬面金額2,711,820,000.00元，
系向由中國建設銀行股份有限公司上海黃浦支行、交通銀行股份有限公司上海黃浦支行、中國農業股份有限公司上海黃浦支行、上海浦東發展黃浦支行、上海銀行股份有限公司福民支行組成的“新世界廣場項目”組成的銀團借款，借款金額共計2,780,000,000.00元，借款期限自2012年1月13日至2026年6月20日，貸款年利率根據基準利率浮動，並提供抵押擔保，抵押物為被評估單位在建工程，預測建築面積119,922.77平方米，土地使用權面積13,709.30平方米，土地產權證號為滬房地黃字（2010）第002969號，抵押期限自貸款還清後結束。
2、被評估單位至評估基準日建築物產證尚在辦理中，本次評估面積根據上海市測繪院第二分院於2016年6月2日出具的《建築工程規劃土地檢測成果報告書》確定房屋建築物面積。
3、房屋建築物工程款最終價格按審價報告進行支付，被評估單位於2015年末將在建工程轉入固定資產時，因審價報告尚未出具，故結轉時按合同約定價格暫估尚未支付工程款入賬，截止評估基準日審計報告尚未出具，本次評估按企業暫估尚未支付工程款進行評估。
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
具體內容詳見評估報告正文“十一、特別事項說明”。
為瞭正確使用評估結論，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
本評估報告提出日期為2017年3月25日。
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
上海新世界股份有限公司擬公允價值入賬
涉及的上海新南東項目管理有限公司
股東全部權益價值評估報告
正 文
滬眾評報字〔2017〕第050號
上海新世界股份有限公司：
上海眾華資產評估有限公司接受貴公司的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用資產基礎法，按照必要的評估程序，對上海新世界股份有限公司擬對上海新世界股份有限公司擬協議轉讓持有的上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值在2017年2月28日的市場價值進行瞭評估。現將資產評估情況報告如下：
一、委托方、被評估單位和業務約定書約定的其他評估報告使用者概況（一）、委托方：上海新世界股份有限公司
名稱：上海新世界股份有限公司
統一社會信用代碼：91310000132329342D
住所：上海市南京西路2號-88號
法定代表人：徐若海
公司類型：股份有限公司（上市）
註冊資本：人民幣53179.9270萬元整
經營范圍：國內貿易（專項經營憑許可證），五萬美元以上旅遊商品小批量出口，攝影，娛樂服務，主辦商場（限百貨），商務辦公房出租，自營和代理內銷商品范圍內商品的出口業務，自營本企業零售和自用商品的進口業務，經營進料加工和＂三來一補＂業務，經營對銷貿易和轉口貿、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
易，調劑舊傢電、舊相機、舊通訊器材業務，中成藥的零售，黃金飾品銷售、修理業務、以舊換新業務，理發店，本經營場所內從事卷煙、雪茄煙的零售，酒類（不含散裝酒），醫療器械銷售（詳見許可證），音像制品零售，小型遊樂場，驗光配鏡，眼鏡及配件銷售（除角膜接觸鏡及護理液），物業管理，會展服務，廣告設計、制作；零售：預包裝食品（不含熟食鹵味、冷凍冷藏） 散裝食品 直接入口食品（不含熟食鹵味） 乳制品（含嬰幼兒配方乳粉），食用農產品。 【依法須經批準的項目，經相關部門批準後方可開展經營活動】
營業期限：1996年11月8日至不約定期限
（二）、被評估單位：上海新南東項目管理有限公司
被評估單位：上海新南東項目管理有限公司
統一社會信用代碼：91310101552900242U
住所：上海市黃浦區南京西路28號16號樓1601室
法定代表人：孫忠明
註冊資本：人民幣265000.0000萬元整
公司類型：有限責任公司（國內合資）
經營范圍：國內貿易、主辦商場（限百貨），企業管理，商務咨詢，經濟信息咨詢，物業管理，從事貨物與技術的進出口業務，新世界名品城項目開發，黃金飾品零售、修理業務、以舊換新業務、實業投資，電子商務（不得從事增值電信、金融業務），會展會務服務，廣告審計、制作及代理發佈【依法須經批準的項目，經相關部門批準後方可開展經營活動】 營業期限：2010年3月23日至2040年3月22日
1、上海新南東項目管理有限公司
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
（1）企業類型、歷史沿革及股權結構
2010年3 月，上海新南東項目管理有限公司系由上海新世界股份有
限公司及上海新黃浦（集團）有限責任公司共同出資組建，註冊資本為人民幣 100,000 萬，其中上海新世界股份有限公司認繳出資人民幣 49,000萬，占註冊資本金49%；上海新黃浦（集團）有限責任公司認繳出資人民幣51,000萬，占註冊資本金51%。該出資情況經上海眾華滬銀會計師事務所有限公司審驗並出具滬眾會字（2010）第2281號驗資報告，並經由上海市黃浦區工商行政管理局辦理工商備案登記。
2011年10月，根據股東會決議以及修改後公司章程的規定，公司申
請增加註冊資本 65,000 萬，由新股東上海新世界(集團)有限公司繳納
33,150萬和原股東上海新世界股份有限公司繳納31,850萬，增資後公司
註冊資本 165,000 萬。其中上海新世界股份有限公司認繳出資人民幣
80,850 萬，占註冊資本金 49%；上海新黃浦（集團）有限責任公司認繳
出資人民幣51,000萬，占註冊資本金30.91%；上海新世界(集團)有限公
司認繳出資人民幣33,150萬，占註冊資本金20.09%。該出資情況經上海
公信中南會計師事務所有限公司審驗並出具公信中南業（2011）第 3141
號驗資報告，並經由上海市黃浦區工商行政管理局辦理工商備案登記。
2012年1 月，根據上海市黃浦區國有資產監督管理委員會印發的黃
國資委產權[2012]1號、[2012]2號文件，上海新黃浦(集團)有限公司持有
的上海新南東項目管理有限公司的 51,000 萬股權分別無償劃轉至上海市
黃浦區國有資產總公司（25,000萬）及上海新世界(集團)有限公司（26,000
萬）。
2014年6 月，根據股東會決議以及修改後公司章程的規定，公司申
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
請增加註冊資本50,000萬，由股東上海新世界(集團)有限公司繳納25,500
萬和股東上海新世界股份有限公司繳納 24,500 萬，增資後公司註冊資本
215,000萬。其中上海新世界股份有限公司認繳出資人民幣105,350萬，
占註冊資本金49%；上海市黃浦區國有資產總公司認繳出資人民幣25,000
萬，占註冊資本金 11.63%；上海新世界(集團)有限公司認繳出資人民幣
84,650萬，占註冊資本金39.37%。該出資情況由上海市黃浦區工商行政
管理局辦理工商備案登記。
2016年7 月，根據股東會決議以及修改後公司章程的規定，公司增
加註冊資本50,000 萬，由由股東上海新世界(集團)有限公司繳納20,000
萬和股東上海市黃浦區國有資產總公司繳納 30,000 萬，增資後公司註冊
資本金 265,000萬。其中上海新世界股份有限公司認繳出資人民幣
105,350萬，占註冊資本金39.755%；上海市黃浦區國有資產總公司認繳
出資人民幣55,000萬，占註冊資本金20.755%；上海新世界(集團)有限公
司認繳出資人民幣104,650萬，占註冊資本金39.49%。該出資情況由上
海市黃浦區工商行政管理局辦理工商備案登記。
根據2016年9月，股東會決議以及修改後公司章程的規定，上海新
世界(集團)有限公司將持有上海新南東項目管理有限公司20%股權轉讓給
上海市黃浦區國有資產總公司。
截至本次評估基準日2017年2月28日上海新南東項目管理有限公司
股東出資情況具體如下：
股東名稱 註冊資本（人民萬元） 占註冊資本比例（%）
上海新世界股份有限公司 52,350 19.755
上海市黃浦區國有資產總公司 108,000 40.755
上海新世界(集團)有限公司 104,650 39.49
合計 265,000 100.00
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
（2）企業業務模式及業務開展情況
上海新南東項目管理有限公司成立於2010年3月，主要從事百貨經
營，持有上海新世界大丸百貨商場。上海新世界大丸百貨是公司與日本著名老字號百貨公司大丸松坂屋合作打造的上海一流的高級日系百貨店。
新世界大丸百貨，地處上海市最繁華的南京路步行街東首，南京東路河南中路路口，毗鄰外灘。全店營業面積（包括地下兩層、地上六層）共計約120,000平方米，匯聚瞭Gucci、Dolce&Gabbana、Tiffany、BottegaVeneta、Van CleefArpels、SalvatoreFerragamo、Burberry等眾多奢侈名品、多樣化的時裝和配飾配件、高端傢居用品。擁有集聚人氣的咖啡館、餐廳、甜品店和精品超市。百貨店地下直通地鐵二號線和十號線，設約300多個停車位、親子盥洗室和母嬰室等人性化購物設施。
新世界大丸百貨以海之文化為設計理念，融合古典與現代，創造出高檔與高質的感覺。每一層均有不同的設計主題，從地下2層至6層分別為航海盛宴、流水、豪華遊輪、水面反射光、水滴/波紋、帆船、羅盤/海圖、航海/旅客。
新世界大丸百貨力推會員制營銷新模式，推出全新的購物積分會員卡政策，運用最先進的CRM信息管理系統，分析會員，管理會員，服務會員，維護會員。商場更會不定期開展會員專享優惠及邀請會員參加各類沙龍及體驗活動。
新世界大丸百貨擁有亞洲唯一一部升龍的螺旋電梯，看上去很美，站上去很穩。一樓還具備國內百貨業最大的中庭活動空間，擁有開闊的視野，配以兩邊巨大的水池設計，寓意自有活水天上來，更增添瞭商場的靈動性。
抬頭望去，還有明亮的開合式屋頂，夜間巨大的LED屏幕呈現美輪美奐的
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燈光秀。
2、主要會計政策及稅收政策
上海新南東項目管理有限公司執行企業會計準則及其他規定。會計年度自公歷1月1日起至12月31日止；以權責發生制為記賬基礎，以人民幣為記賬本位幣。銷售業務增值稅稅率17%、租賃業務增值稅率5%、物業管理業務增值稅率6%；消費稅稅率5%；城建稅稅率為7%，按應繳流轉稅額計繳；教育附加費為 3%，按應繳流轉稅額計繳；地方教育附加為2%，按應繳流轉稅額計繳；河道管理稅1%；企業所得稅稅率為25%。3、資產結構和經營情況
公司近年資產、負債情況如下：
金額單位：人民幣元
項目 2015年末 2016年末 2017年2月28日
流動資產 837,315,163.96 137,388,128.15 75,265,844.87
固定資產凈額 2,997,4244,698.84 3,333,844,328.26 3,318,864,975.05
無形資產 3,038,394,493.52 2,950,174,314.31 2,935,470,951.09
長期待攤費用 157,561,172.46 101,458,864.07 92,317,598.12
資產合計 7,047,732,358.50 6,544,195,754.95 6,421,919,369.13
流動負債 1,998,348,933.41 2,156,175,011.51 2,050,457,552.15
非流動負債 3,313,444,307.99 2,659,235,419.40 2,715,780,924.11
負債合計 5,311,793,241.40 4,815,410,430.91 4,766,238,476.26
凈資產 1,735,939,117.10 1,728,785,324.04 1,655,680,892.87
公司近年經營情況如下：
金額單位：人民幣元
項目 2015年度 2016年度 2017年2月
營業總收入 402,039,821.79 673,327,070.71 163,924,233.30
營業總成本 816,100,704.69 1,180,285,892.67 237,028,664.47
營業利潤 -414,060,882.90 -506,958,821.96 -73,104,431.17
營業外收入 - 62,903.00 -
營業外支出 - 257,874.11 -
利潤總額 -414,060,882.90 -507,153,793.06 -73,104,431.17
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
項目 2015年度 2016年度 2017年2月
所得稅 - - -
凈利潤 -414,060,882.90 -507,153,793.06 -73,104,431.17
以上2015 年度數據均摘自上會會計師事務所（特殊普通合夥）出具
的標準無保留意見審計報告（文號：上會師報字(2016)第0529號），2016
年度數據均摘自上會會計師事務所（特殊普通合夥）出具的標準無保留意見審計報告（文號：上會師報字(2017)第0528號）,2017年2月數據摘自企業提供財務報表。
（三）、委托方與被評估單位的關系
截止評估報告基準日，委托方持有被評估單位股權19.755%，系被評
估單位股東。
（四）、業務約定書約定的其他評估報告使用者：
除與本經濟行為相關的法律、法規規定的報告使用者外，無其他評估報告使用者。
二、評估目的
因上海新世界股份有限公司擬公允價值入賬需要，對上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值進行評估，由上海新世界股份有限公司委托上海眾華資產評估有限公司對該經濟行為涉及的上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值進行評估，為實現本評估項目提供價值參考依據。
已取得經濟行為文件：
1、業務約定書。
三、評估對象和評估范圍
本次評估對象為上海新南東項目管理有限公司的股東全部權益價值，、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
評估范圍為上海新南東項目管理有限公司申報的在2017年2月28日的全
部資產和負債。具體為：
（一）、企業申報的表內資產及負債對應的會計報表經上會會計師事務所（特殊普通合夥）審計，其具體類型和賬面金額如下：
項目 賬面金額（元）
貨幣資金 54,946,810.77
應收賬款凈額 14,539,201.30
預付賬款凈額 2,643,728.31
其他應收款凈額 2,318,916.97
存貨凈額 817,187.52
固定資產凈額 3,318,864,975.05
無形資產 2,935,470,951.09
長期待攤費用 92,317,598.12
資產總額 6,421,919,369.13
應付賬款 102,440,618.37
預收賬款 462,207.31
應付職工薪酬 108,196.80
應交稅費 23,876,827.52
應付利息 42,155,439.88
其他應付款 1,881,414,262.27
長期借款 2,711,820,000.00
其他非流動負債 3,960,924.11
負債合計 4,766,238,476.26
所有者權益合計 1,655,680,892.87
負債及所有者權益總額 6,421,919,369.13
以上數據摘企業提供財務報表。
（二）、企業申報的表外資產的類型、數量：
企業未申報表外資產。
（三）、評估范圍中主要資產情況：
列入本次清查范圍的實物資產主要為存貨及固定資產。具體分佈地點及特點如下：
3.1存貨
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
存貨賬面值 817,187.52 元，主要系在庫周轉材料、庫存商品及在用
周轉材料。
存貨—在庫周轉材料賬面值79,898.98元，共計160項，主要為辦公
用品及保潔用品等。
存貨—在用周轉材料賬面值737,288.54元，共計415項，主要為辦
公傢具及電子設備等。
上述存貨均存放於位於公司經營地內。
3.2固定資產—房屋建築物
固定資產—房屋建築物賬面原值 3,282,855,328.36元，賬面凈值
3,151,529,925.90元，共1幢，建築面積117,917.30平方米，鋼結構，
用途為商業，該建築物產證尚在辦理中。
3.3固定資產—設備
固定資產—設備賬面原值 207,729,548.04元，賬面凈值
167,335,049.15元，主要包括：電子設備等。
電子設備賬面原值207,729,548.04元，賬面凈值167,335,049.15元，
主要為：中央空調、三菱電梯、電子辦公設備及辦公傢具等，上述設備均處於正常使用狀態，存放於公司經營地。
（四）、企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況：
無形資產賬面值2,935,470,951.09元，主要為土地使用權及其他無形
資產。
無形資產—土地使用權賬面值2,935,470,951.09元，該土地位於黃浦
區外灘街道163街坊1/2丘，土地面積13,709.30平方米，土地用途商業、
辦公、金融保險，開發程度“七通一平”，土地使用年限為40年。
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
無形資產—其他無形資產賬面值 546,034.29 元，主要為企業購置的
CRM軟件。
（五）引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額：
無引用其他機構出具的報告。
除上述納入評估范圍的資產、負債外，上海新南東項目管理有限公司承諾無其他應納入評估范圍的賬外資產及負債，上述委托評估對象和范圍與經濟行為涉及的評估對象和范圍一致。
四、價值類型及其定義
價值類型及定義：根據本次評估目的，評估采用市場價值類型。所謂市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在基準日進行正常、公平交易的估計數額。
本次評估選擇該價值類型，主要是基於本次評估目的、市場條件、評估假設及評估對象自身條件等因素。需要說明的是，同一資產在不同市場的價值可能存在差異。
五、評估基準日
根據被評估單位的具體情況，為確切地反映委估對象的公允價值，有利於本項目評估目的順利實現，盡可能與評估目的的實現日接近，並考慮會計核算期等因素，經評估機構與委托方、被評估單位一致商定，本項目資產評估基準日為2017年2月28日。
所選定的評估基準日鄰近期間,國際和國內市場未發生重大波動,各類商品、生產資料和勞務價格基本穩定，人民幣對外幣的市場匯率在正常波動范圍之內，因而，評估基準日的選取不會使評估結果因各類市場價格時、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
點的不同而受到實質性的影響。
本次評估的一切取價標準和利率、匯率、稅率均為評估基準日有效的價格標準和利率、匯率、稅率。
六、評估依據
（一）法律、法規依據
1、《中華人民共和國資產評估法》（中華人民共和國主席令第四十六號）
2、《中華人民共和國公司法》（2013年修訂）
3、《中華人民共和國證券法》（2014年修訂）
4、《企業會計準則——基本準則》 （財政部令第33號）
5、《中華人民共和國企業所得稅法》 （中華人民共和國主席令第六十
三號）
6、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》 （財政部、國傢稅務
總局令第50號）
7、《中華人民共和國城市房地產管理法》 （中華人民共和國主席令第
七十二號）
8、《房地產估價規范》 （GBT50291-2015）
9、《城鎮土地估價規程》（GB／T18508-2014）
10、《企業會計準則—基本準則》（財政部令第33號）
11、其他有關法規和規定。
（二）評估準則依據
1、《資產評估準則--基本準則》財企（2004）20號
2、《資產評估職業道德準則——基本準則》財企（2004）20號
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
3、《資產評估準則—企業價值》中評協（2011）227號
4、《資產評估準則—評估報告》中評協（2011）230號
5、《資產評估準則—評估程序》中評協（2007）189號
6、《資產評估準則——業務約定書》中評協（2011）230號
7、《資產評估價值類型指導意見》中評協（2007）189號
8、《資產評估準則—機器設備》中評協（2007）189號
9、《資產評估準則—不動產》中評協（2007）189號
10、《資產評估準則-無形資產》中評協（2008）217號
11、《註冊資產評估師關註評估對象法律權屬指導意見》會協（2003）18號
12、《資產評估職業道德準則——獨立性》中評協（2012）248號
13、財政部、中評協發佈的其他相關資產評估準則、資產評估指南和資產評估指導意見。
（三）經濟行為依據
1、資產評估業務約定書。
（四）權屬依據
1、上海新南東項目管理有限公司有限公司驗資報告及章程
2、原材料、設備訂貨合同或購置發票
3、施工合同、測繪報告
4、房地產權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證
5、其他產權證明資料
6、委托方及被評估單位承諾函。
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
（五）取價依據
1、當地有關計價取費標準的法規、規章
2、國傢有關部門發佈的統計資料
3、《資產評估常用方法與參數手冊》（機械工業出版社）
4、機電產品報價手冊
5、評估基準日有效的利率、匯率、稅率
6、國內證券市場的歷史收益統計分析數據
7、通過WIND咨詢系統查詢的相關行業的資本市場的β系數指標值
8、公司管理層未來中期經營計劃及盈利預測
9、會計師事務所有限公司審計報告
10、房地產市場交易案例
11、租賃協議、聯營協議、咨詢協議
12、評估人員現場勘察記錄
13、評估人員收集的各類與評估相關的佐證資料。
七、評估方法
（一）評估方法適應性分析
企業價值評估方法一般可分為市場法、收益法和資產基礎法三種。
企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。能夠采用市場法評估的基本前提條件是需要存在一個該類資產交易十分活躍的公開市場。
企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。收益法的基本原理是一個理智的購買者在購買一項資產時所願意支付的貨幣額不會高於所購置資產在未來能給其帶來、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
的回報。運用收益法評估資產價值的前提條件是預期收益可以量化、預期收益年限可以預測、與折現密切相關的預期收益所承擔的風險可以預測。
企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。即將構成企業的各種要素資產的評估值加總減去負債評估值求得企業股東權益價值的方法。資產基礎法的思路是任何一個投資者在決定投資某項資產時所願意支付的價格不會超過組建該項資產的現行成本。
三種基本方法是從不同的角度去衡量資產的價值，從理論上說，在完全市場條件下，三種基本方法得出的結果會趨於一致，但受市場條件、評估目的、評估對象、掌握的信息情況等諸多因素，以及人們的價值觀不同，三種基本方法得出的結果會存在著差異。
本次評估為企業整體價值評估，由於我國目前資本市場處於初級階段，企業整體交易案例極少，雖然存在上市公司公開信息，但相關交易背景信息極難收集、可比因素信息極難收集，可比因素對於企業價值的影響難於量化，因此本項評估不適用市場法評估。
本次被評估單位是一個具有獲利能力的企業或未來經濟效益可持續增長的企業，預期收益可以量化、預期收益年限可以預測、與折現密切相關的預期收益所承擔的風險可以預測，在收益法評估過程中評估人員發現，在假設條件成立的基礎上，被評估單位未來年度的凈現金流不容樂觀，考慮近年受網絡零售的影響，實體經營的商業零售整體處於下滑狀態，考慮近年購物中心的數量增長較快，但整體盈利能力及業務增長率不容樂觀；企業持有的新世界大丸百貨於2015年2月開始試運營，尚處於市場、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
培育階段，未來發展及盈利模式存在較大的不確定性；由於上海近年房地產市場價格增長較快，房地產帶來的經營收益率與其市場價值差異較大，故通過企業經營收益不能明確反映資產的實際市場價值，綜上所述故本項評估不適用收益法評估。
企業價值又是由各項有形資產和無形資產共同參與經營運作所形成的綜合價值的反映，因此本次評估適用資產基礎法評估。
根據上述適應性分析以及資產評估準則的規定，結合委估資產的具體情況，采用資產基礎法對委估資產的價值進行評估。評估人員對形成的各種初步價值結論進行分析，在綜合考慮不同評估方法和初步價值結論的合理性及所使用數據的質量和數量的基礎上，形成合理評估結論。
（二）評估方法介紹
A．資產基礎法
企業價值評估中的成本法也稱資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。其中各項資產的價值應當根據其具體情況選用適當的具體評估方法得出，主要資產評估方法簡述如下：
1、流動資產的評估
本次委估的流動資產為貨幣資金、應收賬款、預付賬款、其他應收款及存貨。
1.1貨幣資金的評估
通過盤點現金，核查銀行對賬單及餘額調節表，按核實後的賬面值評估。
1.2應收賬款的評估
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
借助於歷史資料和評估中調查瞭解的情況，通過核對明細賬戶，發詢證函或執行替代程序對各項明細予以核實。根據每筆款項可能收回的數額確定評估值。
1.3其他應收款的評估
借助於歷史資料和評估中調查瞭解的情況，通過核對明細賬戶發詢證函或執行替代程序對各項明細予以核實。根據每筆款項可能收回的數額確定評估值。
1.4預付款
各種預付款項，估計其所能收回的相應貨物形成資產或權利的價值確定評估值，對於能夠收回相應貨物的，按核實後的賬面值為評估值。
1.5存貨的評估
1.5.1在庫周轉材料、庫存商品的評估
經評估人員通過對在庫周轉材料、庫存商品的抽查盤點，並對其入庫、出庫環節進行核實，原材料、在庫周轉材料、庫存商品賬賬、賬表、賬實相符，現被評估單位生產經營情況正常，在庫周轉材料、庫存商品周轉流動較快，評估人員通過市場詢價，發現近期市場價格波動較小，故按賬面值確定為評估值。
1.5.2在用周轉材料的評估
評估中由被評估單位有關管理人員對在用的辦公傢具及電子設備等進行瞭清查，將五五攤銷後的低耗物品登記後填報成資產清查明細表評估。評估人員在核實後用重置成本法進行評估。
2、固定資產的評估
2.1房屋建築物
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
房屋建築物采用“房地合一”評估，評估方法采用市場法、收益法。
市場比較法：市場比較法是根據替代原理，選擇與委估對象處於同一供需圈內的同類物業作為比較案例，經過交易情況、市場狀況（交易日期）、區位狀況、實物狀況、權益狀況修正，得出委估對象的比準價格作為委估對象的市場價值。
比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數×市場狀況（交易日期）修正系數×區位狀況因素修正系數×實物狀況因素修正系數×權益狀況因素修正系數。
收益法：所謂收益法，就是求取委估對象未來的正常凈收益（客觀收益），選用適當的資本化率將其折現到委估時點後累加，以此估算委估對象的客觀合理價格或價值的方法。
首先對調查收集到的委估對象區域內租賃租金資料進行市場比較，估算出委估對象在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入（即潛在毛收入），然後扣除空置、拖欠租金（延遲支付租金和不付租）以及其他原因造成的收入損失後所得到的收入（即有效毛收入），並扣除一般的、正常的年度運營費用，得到委估對象的年凈收益，再選用適當的資本化率，得到委估對象房地產總價值。
該方法的基本公式為：
凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用
=有效毛收入-運營費用
該方法的基本原理公式為：
n Ai
V 1
R
i1 i
式中：V─收益價格（元/平方米）
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
Ai─未來第i年的凈收益（元/平方米）
R─資本化率（%）
n─未來可獲收益的年限（年）
2.2設備
電子設備的評估采用成本法。
評估值=重置全價×成新率
重置全價是指在現時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態下的資產所需花費的全部費用。重置全價由評估基準日時點的現行市場價格和運雜、安裝調試費及其它合理費用組成。
根據財政部、國傢稅務總局財稅[2008]170 號《關於全國實施增值稅
轉型改革若幹問題的通知》，對於符合條件的設備，本次評估重置全價未考慮其增值稅。即：
重置全價=設備購置價＋運雜、安裝調試費＋其它合理費用—可抵扣增值稅
國產設備的重置全價的確定
設備重置全價的選取通過在市場上進行詢價，以現行市場價值加上合理的運輸安裝費之和作為重置全價。
運雜、安裝費通常根據機械工業部[機械計（1995）1041 號文]1995
年12月29日發佈的《機械工業建設項目概算編制辦法及各項概算指標》
中，有關設備運雜費、設備基礎費、安裝調試費概算指標，並按設備類別予以確定。
其它合理費用主要是指資金成本。對建設周期長、價值量大的設備，按建設周期及付款方法計算其資金成本；對建設周期較短，價值量小的設備，、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
其資金成本一般不計。
成新率反映評估對象的現行價值與其全新狀態重置全價的比率。成新率采用使用年限法時，計算公式為：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%；尚可使用年限依據專業人員對設備的利用率、負荷、維護保養、原始制造質量、故障頻率、大中修及技術改造情況、環境條件諸因素確定。對於有法定使用年限的設備，尚可使用年限 = 法定使用年限- 已使用年限。對價值、技術含量低的簡單設備的成新率采用年限法評估，對價值大、技術含量高的設備的成新率采用年限法和技術觀察（打分）法二種評估方法進行評估，根據不同的評估方法確定相應的權重，采用加權平均法以確定評估設備的綜合成新率。二種評估方法權重定為年限法為40%、技術觀察（打分）法為60%。
綜合成新率＝技術觀察法成新率×60%＋年限法成新率×40%
將重置全價與成新率相乘，得出設備的評估值。
3、無形資產的評估
評估人員通過查驗公司原始憑證等途徑，瞭解其原始價值的形成過程、攤銷情況及權益狀況。本次納入評估范圍的無形資產為土地使用權及軟件。
3.1土地使用權
本次評估采用“房地合一”評估，土地使用權不單獨評估，評估詳見房屋建築物評估過程。
3.2軟件
評估人員通過查驗公司原始憑證等途徑，瞭解其軟件為定制軟件，采、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
用市場法進行評估，以向軟件開發商的詢價作為評估值。
4、長期待攤費用的評估
評估人員通過查驗公司原始憑證等途徑，瞭解其原始價值的形成過程、攤銷情況及權益狀況。本次評估按評估目的實現後的被評估單位還存在權利或尚存資產的原則進行。
5、負債的評估
負債是企業承擔的能以貨幣計量的需以未來資產或勞務來償付的經濟債務。
負債評估值根據評估目的實現後的產權持有者實際需要承擔的負債項目及金額確認。
B．收益法
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。
根據本次評估盡職調查情況以及評估對象資產構成和主營業務的特點，本次評估的基本思路是以評估對象經審計的報表口徑為基礎，即首先按收益途徑采用現金流折現方法(DCF)，估算企業的經營性資產的價值，再加上基準日的其他非經營性及溢餘性資產的價值，來得到評估對象的企業價值，並由企業價值經扣減付息債務價值後，來得出評估對象的股東全部權益價值。
評估公式為：
E=B-D （1）
式中：
E：被評估企業的股東全部權益價值
B：被評估企業的企業價值
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
D：被評估企業的付息債務價值
BP
Ci （2）
P：被評估企業的經營性資產價值；
ΣCi：被評估企業基準日存在的非經營性及溢餘性資產的價值；
（3）
式中：
Ri：評估對象未來第i年的預期收益（自由現金流量）；
r：折現率；
n：評估對象的未來預測期。
其中，評估對象的未來預測期的確定：本次評估根據被評估企業的具體經營情況及特點，假設收益年限為無限期。並將預測期分二個階段，第一階段為2017年3月1 日至2022年12月31 日；第二階段為2023年1月1 日直至永續。其中，假設2023 年及以後的預期收益額按照2022年的收益水平保持穩定不變。
八、評估程序實施過程和情況
1、瞭解委評對象概況、評估目的和評估項目情況，進行初步風險評價。
2、接受評估委托、商定與評估目的相關的評估范圍和對象，商定評估基準日，評估機構與委托方訂立資產評估業務約定書，並按規定作出承諾。
3、組成評估項目組，擬訂評估方案。
4、指導被評估單位對委評對象進行清查，填寫資產清查明細表，準備並提供評估所需的各種資料。
5、到被評估單位現場，聽取有關人員對企業情況及委評對象歷史和現狀的介紹，查證主要委評資產的權屬資料和成本資料，對被評估單位填寫、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
的各種資產評估申報明細表的內容和數額進行瞭實物核對、勘查，並與被評估單位的賬表內容、數據和財會原始憑證進行抽查核對，根據需要進行必要的取證。
6、根據評估目的、評估現場作業瞭解的情況、搜集的資料以及被評估單位的具體情況選擇適當的評估方法，搜集市場價格信息和相關參數資料，評定估算委評對象的評估值。
7、根據評估人員對委評對象的初步評估結果，評估項目組進行匯總分析，防止發生重復和遺漏，對評估初步結果進行調整、修改和完善。
8、根據評估工作情況和分析調整後的評估結果，起草資產評估報告書，經內部三級審核，並征詢委托方反饋意見後，向委托方出具正式資產評估報告書。
九、評估假設
評估人員根據資產評估準則的要求，認定以下假設條件在評估基準日時成立，當未來經濟環境發生較大變化時，評估人員將不承擔由於假設條件改變而推導出不同評估結果的責任。
（一）基本假設
1、本次評估以本資產評估報告所列明的特定評估目的為基本假設前提；評估范圍僅以委托方或被評估單位提供的資產評估申報表為準；
2、本次評估的各項資產均以評估基準日的實際存量為前提，有關資產的現行市價以評估基準日的國內有效價格為依據；
3、國傢現行的有關法律法規及政策、國傢宏觀經濟形勢無重大變化，本次交易各方所處的政治、經濟和社會環境無重大變化，無其他不可預測和不可抗力因素造成的重大不利影響。
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
4、針對評估基準日資產的實際狀況，假設企業持續經營。
5、假設公司的經營者是負責的，且公司管理層有能力擔當其職務。
6、除非另有說明，假設公司完全遵守所有有關的法律法規。
7、假設公司未來將采取的會計政策和編寫此份報告時所采用的會計政策在重要方面基本一致。
8、假設公司在現有的管理方式和管理水平的基礎上，經營范圍、方式與目前方向保持一致。
9、有關利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等不發生重大變化。
10、無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素對企業造成重大不利影響。
（二）特殊假設
1、被評估單位提供的業務合同以及公司的營業執照、章程，簽署的協議，審計報告、財務資料等所有證據資料是真實的、有效的；
2、公司現有的股東、高層管理人員和核心團隊應持續為公司服務，不在和公司業務有直接競爭的企業擔任職務，公司經營層損害公司運營的個人行為在預測企業未來情況時不作考慮；
3、公司股東不損害公司的利益，經營按照章程和合資合同的規定正常進行；
4、企業的成本費用水平的變化符合歷史發展趨勢，無重大異常變化；5、企業以前年度及當年簽訂的合同有效，並能得到有效執行；
6、本次評估采用收益法評估時對未來預測作以下假設前提：
(1)、企業在存續期間內能平穩發展，即企業資產所產生的未來收益是、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
企業現有規模及管理水平的繼續；
(2)、凈現金流量的計算以會計年度為準，假定收支均發生在年中；
(3)、本次評估僅對企業未來五年一期（2017年3-11月－2023年）
的營業收入、各類成本、費用等進行預測，自第六年後各年的收益假定保持在第5年（即2021年）的水平上；
十、評估結論
評估前上海新南東項目管理有限公司總資產賬面值為
6,421,919,369.13元，負債賬面值為4,766,238,476.26元，所有者權益賬
面值為1,655,680,892.87元。
經采用資產基礎法評估，以2017年2月28日為評估基準日，在假設
條件成立的前提下，上海新南東項目管理有限公司總資產評估值為
7,306,624,070.45元，負債評估值為4,770,602,091.36元，股東全部權益
價值為人民幣2,536,021,979.09元，大寫人民幣：貳拾伍億叁仟陸佰零貳
萬壹仟玖佰柒拾玖元零玖分。評估增值880,341,086.22元，增值率
53.17%，評估結果如下表：
資產評估結果匯總表
評估基準日：2017年2月28日 單位：人民幣萬元
項目 賬面價值 評估價值 增值額 增值
率%
A B C＝B－A D＝
C/|A|
流動資產 7,526.58 7,558.55 31.97 0.42
非流動資產 634,665.36 723,103.86 88,438.50 13.93
其中：可供出售金融資產凈額
持有至到期投資凈額
長期應收款凈額
長期股權投資凈額
投資性房地產凈額
固定資產凈額 331,886.50 713,785.90 381,899.40 115.07
在建工程凈額
工程物質凈額
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
項目 賬面價值 評估價值 增值額 增值
率%
A B C＝B－A D＝
C/|A|
固定資產清理
生產性生物資產凈額
油氣資產凈額
無形資產凈額 293,547.10 86.20 -293,460.90 -99.97
開發支出
商譽凈額
長期待攤費用 9,231.76 9,231.76
遞延所得稅資產
其他非流動資產
資產總計 642,191.94 730,662.41 88,470.47 13.78
流動負債 205,045.76 205,482.12 436.36 0.21
非流動負債 271,578.09 271,578.09
負債總計 476,623.85 477,060.21 436.36 0.09
凈資產（所有者權益） 165,568.09 253,602.20 88,034.11 53.17
評估結論詳細情況見資產評估明細表。
十一、特別事項說明
(一)本報告所稱“評估價值”，是指所評估的資產在現有用途不變並繼續使用以及在評估基準日的外部經濟環境前提下，根據公開市場原則確定的市場價值，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價格等對評估價值的影響；同時，本報告也未考慮國傢宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價值的影響。
(二)本報告評估結果未考慮各類資產評估增、減值可能涉及的稅費影響。
(三)對企業存在的可能影響資產評估結果的有關瑕疵事項，在企業委托時未做特殊說明，而評估人員根據從業經驗一般不能獲悉的情況下，評估機構和評估人員不承擔相應責任。
(四)在評估股東權益價值時，評估結論是股東全部權益的客觀市場價、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
值。我們未考慮股權發生實際交易時交易雙方所應承擔的費用和稅項等因素對評估結論的影響。
(五)本報告對評估資產和相關負債所做的評估，是為客觀反映上海新南東項目管理有限公司委評資產在評估基準日的價值，僅為實現評估目的而做，我公司無意要求被評估單位按本報告評估結果進行相關的賬務處理。如需進行賬務處理應由被評估單位的上級財稅、主管部門批準決定。
(六)本次評估僅對股東全部權益價值發表意見。鑒於市場資料的局限性，本次評估未考慮由於控股權和少數股權等因素產生的溢價或折價。股東部分權益價值並不必然等於股東全部權益價值與股權比例的乘積。
(七)由於無法獲取行業及相關資產產權交易情況資料，缺乏對資產流動性的分析依據，故本次評估中沒有考慮資產的流動性對評估對象價值的影響。
(八)以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論，但非評估人員執業水平和能力所能評定估算的有關事項（包括但不限於）：
1、被評估單位評估基準日長期借款賬面金額2,711,820,000.00元，
系向由中國建設銀行股份有限公司上海黃浦支行、交通銀行股份有限公司上海黃浦支行、中國農業股份有限公司上海黃浦支行、上海浦東發展黃浦支行、上海銀行股份有限公司福民支行組成的“新世界廣場項目”組成的銀團借款，借款金額共計2,780,000,000.00元，借款期限自2012年1月13日至2026年6月20日，貸款年利率根據基準利率浮動，並提供抵押擔保，抵押物為被評估單位在建工程，預測建築面積119,922.77平方米，土地使用權面積13,709.30平方米，土地產權證號為滬房地黃字（2010）第002969號，抵押期限自貸款還清後結束。
、 上海新南東項目管理有限公司股東全部權益價值評估報告
2、被評估單位至評估基準日建築物產證尚在辦理中，本次評估面積根據上海市測繪院第二分院於2016年6月2日出具的《建築工程規劃土地檢測成果報告書》確定房屋建築物面積。
3、房屋建築物工程款最終價格按審價報告進行支付，被評估單位於2015年末將在建工程轉入固定資產時，因審價報告尚未出具，故結轉時按合同約定價格暫估尚未支付工程款入賬，截止評估基準日審計報告尚未出具，本次評估按企業暫估尚未支付工程款進行評估。
別事項可能會對評估結論產生影響，評估報告使用者應當予以關註。
十二、評估報告使用限制說明
1、本報告僅供委托方和本報告載明的使用者為本報告所列明的評估目的服務和送交財產評估主管部門審查使用，本評估報告的使用權歸委托方所有。除按規定報送有關政府管理部門或依據法律需公開的情形外，在未征得對方的許可前，本評估公司和委托方均不得將本評估報告的內容摘抄、引用或披露於公開媒體。
2、如存在評估基準日期後、有效期以內的重大事項，不能直接使用本評估結論。在評估基準日後、評估結果有效期內若資產數量發生變化，應根據原評估方法對資產額進行相應調整，若資產價格標準發生變化，委托方在資產實際作價時應進行相應調整，但若已對資產評估價格產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價值。
3、當政策調整對評估結論產生重大影響時，應當重新確定評估基準日進行評估。
4、本評估報告使用有效期為一年（自評估基準日算起至2018年2月
27日止）。
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5、本評估報告意思表達解釋權為出具報告的評估機構，除國傢法律、法規有明確的特殊規定外，其他任何單位和部門均無權解釋。
十三、評估報告日
本評估報告提出日為2017年3月25日。
十四、評估機構
本項目評估機構為上海眾華資產評估有限公司
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附件
（除特別註明的外，其餘均為復印件）
1、上海新南東項目管理有限公司基準日財務報表；
2、上海新南東項目管理有限公司2015年度、2016年度審計報告；
3、上海新南東項目管理有限公司企業法人營業執照；
4、上海新南東項目管理有限公司驗資報告；
5、房地產權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；
6、委托方企業法人營業執照；
7、委托方的承諾函（原件）；
8、上海新南東項目管理有限公司的承諾函（原件）；
9、資產評估機構和資產評估人員的承諾函（原件）；
10、資產評估機構資格證書；
11、評估人員資質證書；
12、資產評估機構企業法人營業執照；
13、資產評估業務約定書；
14、評估明細表。
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